[국토교통부] 정비사업 속도 높여 "역세권 뉴홈" 공급 높인다?

 

9월 11일부터 도시정비법 개정한 입법예고...
역세권 뉴:홈 공급 위한 제도 마련 본격화!!

 

 

2023년 9월 7일, 국토교통부에서 "재건축·재개발 등 정비사업 속도 높인다"는 

보도자료를 발표했습니다.

 

도시계획에 몸 담고 있는 한 사람으로서 눈길이 갈 수밖에 없었는데요.

특히 새로운 용어인 "역세권 뉴:홈"이 눈에 띕니다.

어떤 내용인지 같이 살펴봐요!

 

 

 

1. 보도자료 주요 내용

먼저 도시정비법(도시 및 주거환경정비법의 약칭)의 시행령, 시행규칙 개정안을 입법예고(9.11~10.23) 했다고 합니다.

일전에 개정된 도시정비법의 위임사항을 구체적으로 규정하여, 정비사업을 통한 주택공급을 확대하기 위해서요.

멸실되는 주택이 생기는 것만큼 신규 주택 공급이 꼭 필요한 것은 사실이지만

요즘 들어 너무 주택공급에 치중된 정책이 나오는 건 아닌지 조금 걱정이 되긴 합니다.

 

2. 역세권 뉴:홈을 위한 도시정비법은 이미 개정되었다.

일전에 개정된 도시정비법 내용 먼저 살펴볼게요.

2023년 7월 18일에 공포된 법률로 2024년 1월 19일부터 시행 예정이라고 합니다.

<개정 주요내용>
가. 공공재개발사업에서 사업시행자가 의무적으로 확보해야 하는 공공임대주택 등의 비율을 지방자치단체가 지역별 여건을 고려하여 조례로 완화할 수 있도록 함(제2조제2호나목).
나. 주민이 정비사업 추진을 희망하는 경우 정비계획의 입안권자에게 정비계획 입안을 요청할 수 있도록 하고, 정비계획의 입안권자가 그 요청을 수락할 경우 정비구역의 지정권자가 정비계획의 기본방향을 제시하도록 함(제13조의2 신설). → 정비계획 입안요청제 도입
다. 국토교통부장관은 신탁업자와 토지등소유자 상호 간의 공정한 계약의 체결을 위하여 표준 계약서 및 표준 시행규정을 마련하여 그 사용을 권장할 수 있도록 함(제27조제6항 신설).
라. 정비구역에서 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 자는 지분을 소유한 자 중 가장 많은 지분을 소유한 자가 조합의 임원이 될 수 있도록 함(제41조제1항).
마. 조합설립 인가권자인 지방자치단체의 장, 지방의회 의원 또는 그 배우자ㆍ직계존속ㆍ직계비속은 조합 임원 등이 될 수 없도록 함(제43조제1항 등).
바. 조합원 또는 대의원의 요구로 조합 총회를 소집하는 경우, 조합은 소집을 요구하는 자가 본인인지 여부를 확인하도록 함(제44조제2항).
사. 시공자의 선정을 의결하는 총회는 조합원의 과반수가 직접 출석하도록 하고, 시공자 선정 취소를 위한 총회는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하도록 함(제45조제7항).
아. 모든 정비사업에 대해 사업시행계획인가에 필요한 건축ㆍ경관ㆍ교육환경ㆍ교통 등의 심의를 통합하여 검토 및 심의하도록 함(제50조의2 신설, 제101조의7 삭제). → 통합심의 적용 대상을 민간정비까지 확대
자. 정비계획의 변경이 필요한 경우 정비계획의 변경을 위한 지방도시계획위원회 심의를 사업시행계획인가와 관련된 심의와 함께 통합하여 검토ㆍ심의할 수 있도록 함(제50조의3 신설).
차. 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업 중 대통령령으로 정하는 공업지역 내 정비사업에 대해서도 국민주택규모의 주택을 건설하여 시장ㆍ군수 등에 제공할 경우 용적률을 법적상한용적률까지 완화할 수 있도록 함(제54조제1항). → 준공업지역도 인센티브 적용 가능
카. 역세권 등에 위치한 정비구역에 대해서는 용적률 완화 및 건축규제 완화 등의 특례를 부여하고, 완화되는 용적률로 건설되는 국민주택규모 주택의 일부를 분양할 수 있도록 함(제66조 및 제68조). → 완화 용적률 일부를 뉴:홈으로 공급
타. 공공재개발사업에서 용적률 완화에 따라 건설하는 국민주택규모의 일부를 인수자가 분양할 수 있도록 함(제101조의5제4항 신설).
파. 공기업, 신탁업자 등 전문개발기관이 사업을 시행할 경우 정비구역 지정 제안 권한을 부여하고, 정비구역과 사업시행자 동시 지정, 정비계획과 사업시행계획의 통합처리 등 인허가 절차를 간소화할 수 있도록 함(제101조의8부터 제101조의10까지 신설). → 전문개발기관 사업시행특례

 

3. 입법예고 주요 내용 살펴보기

9월 11일부터여서 그런지, 법제처 입법예고센터에 가보니 아직 올라오진 않았더라고요.

보도자료를 통한 주요 내용만 우선 살펴볼게요!

 

(1) 용적률 완화 대신, 일정 부분을 뉴홈으로 활용!  

역세권 등에서 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 완화하는 경우, 완화된 용적률의 절반(시·도 조례로 규정))을 뉴:홈(공공분양)으로 활용합니다.

▶ 대상지 범위 : 역세권 등은 해당 정비구역이 다음 어느 하나에 해당하는 지역에 1/2 이상 위치하는 경우를 말함
　 ① 역세권 (철도역 승강장으로부터 시·도 조례로 정한 거리 이내 지역
　 ② 대중교통 결절지, 고속버스 및 시외버스터미널, 간선도로의 교차지 등 대중교통 이용이 용이한 지역(구체적 기준은 시·도 조례로 정함)

▶ 공급물량 : 뉴:홈(공공분양)은 법적상 한보다 추가로 완화된 용적률의 50% 이상에서 시·도 조례로 정하는 비율만큼 공급

▶ 활용기준 : 나눔형(지분적립, 이익공유, 토지임대부) 뉴:홈으로 활용

▶ 인수가격 : 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정 (건물 인수가격은 법률에서 기본형 건축비로 규정)

 

(2) 공공임대 주택 제공 시, 준공업지역도 용적률 인센티브 적용!

법 제54조에 따라 공공임대주택을 제공하는 경우 법적 상한까지 용적률을 부여한다고 하죠?

이때 이런 인센티브를 적용할 수 있는 지역을 현행 주거지역에서 준공업지역까지 확대한다고 합니다.

 

(3) 정비계획 입안요청제 도입!

주민이 손쉽게 사업을 추진할 수 있도록, 구역계만 설정하여 지자체(입안권자)에게 정비계획을 입안 요청할 수 있습니다.

▶ 동의요건 : 토지등소유자는 1/3 이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻어 정비계획 입안권자에게 정비계획 입안 요청이 가능합니다.

▶ 방향제시 : 입안권자가 입안 수락 시 정비구역 지정권자는 정비계획의 입안권자에게 다음 사항에 대한 정비계획의 기본방향을 제시해야 합니다.
　 ① 용적률, 건폐율, 높이 등 개발밀도에 관한 구상이 가능하도록 할 것
　 ② 지역적 특성, 조망 등을 고려한 단지배치가 필요한 경우 이에 대한 방향이 제시되도록 할 것
　 ③ 정비기반시설 등 공공시설의 설치방향을 구체적으로 포함할 것 등

 

 

 

(4) 통합심의 제도를 민간정비에도 적용!

공공정비 사업에만 선택적으로 가능했던 통합심의 제도를 민간정비를 포함한 모든 정비사업에 의무적으로 적용합니다.

통합심의는 사업계획인가 시 필요한 건축·경관·교통·교육환경 등 심의를 통합하여 검토하는 제도입니다.

여러 개의 위원회를 거치다 보면 앞서 받은 다른 위원회 심의 내용과 달라지는 경우도 발생하는데, 비합리적일 때가 많죠.

통합심의는 그런 점에서 합리적인 제도입니다.

역세권 청년주택에서는 유사한 제도를 이미 운영하고 있었죠.

 

따라서 위원회 구성 규모는 각 분야의 다양한 전문가들이 폭넓게 참여할 수 있도록 확대합니다.

30명 내외에서 20~100명으로 대폭 확대하고, 필요한 경우 분과위원회를 통해 세부사항을 논의하도록 개선하네요.

 

 

(5) 전문개발기관이 사업시행 특례 규정!

신탁업자나 한국토지주택공사(LH) 등 전문개발기관에 정비구역 지정제안권, 정비계획과 사업시행계획을 정비사업계획으로 통합처리 등 특례를 부여합니다.

또한 신탁업자와 토지등소유자 간 공정한 계약체결을 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준계약서 및 표준시행규정을 마련합니다.

▶ 주민동의 : 신탁사·공공기관이 구역지정을 제안할 때 토지소유자 2/3 이상의 동의를 얻도록 규정

▶ 표준계약서 : 신탁 표준계약서 및 표준시행규정에 포함될 사항으로 신탁계약의 기간·종료·해지, 신탁재산의 관리·운영·처분 및 자금 차입방법에 관한 사항 등을 규정     　　※ 표준계약서, 표준시행규칙은 연내 배포 예정

 

자세한 내용은 국토교통부 보도자료를 참고해 보세요.

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95088789

9월 11일부터 도정법 개정안 입법예고… 역세권 뉴:홈 공급 위한 제도 마련 본격화

 

4. 보도자료를 본 제 느낌은..

제가 도시계획을 한지 어느덧 10년이 훌쩍 지났는데요.

불과 몇 년 전까지는 기존의 실무경험을 바탕으로 대부분의 업무를 처리할 수 있었다고 생각해 왔어요.

하지만 최근 들어 많은 것이 변화하고 있죠.

 

도시정비법에는 공공이 직접 시행하는 개발 방식이 도입되고,

소규모 재개발 사업, 소규모주택정비관리지역 신설 등 빈집특례법 활성화를 위한 시도도 있고요.

2040 서울도시기본계획에서는 보행일상권이라는 개념과 함께 용도용적제를 뛰어넘는 도시계획 방향을 제시하기도 합니다.

역세권 청년주택, 장기전세주택, 활성화 사업 등의 운영기준들도 얼마 전 대대적인 개정을 마쳤습니다.

 

그래서 새로운 도시계획 흐름을 타기 위해서는 열심히 공부해야 한다는 생각을 늘 하고 있어요.

블로그를 하면서 겸사겸사 저도 공부를 하게 됩니다.

여러분도 빠르게 변화하는 도시계획 흐름 속에서 헤매지 마시고, 저와 같이 공부해 봐요!

 

그럼 읽어주셔서 감사하고, 주말 마무리 행복하게 하시길 바랍니다!