모아주택 모아타운, 사례 들여다보기 [강북구 번동 429-111번지 일대]

 

 

강북구 번동 429-111번지 일대 모아타운(소규모주택정비) 관리계획 내용 요약

 

모아타운 첫 사례로 본 강북구 번동 사례의 첫인상은 놀랍다 그 자체입니다.

그래도 도시계획 업계에 초보딱지는 떼었다고 생각하면서 종사했는데, 공공의 도시계획 모습이 상당히 달라졌거든요.

그동안의 도시계획은 보수적이다, 원칙적이다 이라는 타이틀을 절대 버리지 못할 거라 생각했어요.

국토교통부 보도자료에서 용도지역 상향, 건축규제 완화라는 멘트를 달았지만

이것이 실제로 100% 실현되리라는 믿음은 없었거든요.

도시계획은 늘 그렇듯 있어야 할 자리에, 있어야 할 모습으로 있을 것 같은 존재였습니다.

 

 

그럼 과연 어떤 모습인지 살펴봐야겠죠?

가장 크게 놀란 점은 입체적 도시계획시설 결정 활용을 굉장히 적극적으로 하였다는 것이고,

용도지역의 파격적인 상향, 그리고 사업시행자에게 크게 와닿는 높이계획이었습니다.

자세히 알아볼게요. 순서는 아래와 같습니다.

 

 

<살펴볼 순서>
1. 토지이용계획
2. 정비기반시설 (입체적 결정의 활용)
3. 교통처리계획
4. 건축물의 용도계획
5. 용적률 계획
6. 높이 계획 ★
7. 공공임대주택 공급
8. 용도지역 ★
9. 특별건축구역

 

 

1. 토지이용계획

사업시행자에게 가장 와닿는 토지이용계획이 아닌가 싶습니다.

시행구역 내 모든 획지가 공동주택 용지로 계획되었습니다.

사업성을 보장해서 민간의 참여를 활발히 이끌어내고 이를 통해 지역에 필요한 정비기반시설을 적절히 확충하면서, 요즘 기부채납의 대표주자인 공공임대주택 공급도 함께 유도하려는 전략인 것 같습니다.

 

2. 정비기반시설 (입체적 결정의 활용)

모아주택, 모아타운 사례를 스터디하면서 가장 눈에 띄었던 것은 도시계획시설 입체적 결정을 적극 활용한다는 것이었습니다.

그간 기부채납이 도시계획시설로 이루어지더라도 입체적 결정하는 사례는 대체로 지하철 역사 인근 사업구역이나 공원 부지에 주차장을 설치하려는 곳 등으로 한정된 편이었습니다. (적어도 제가 경험한 바로는요)

그런데 모아타운 사례를 보니 도시계획시설 입체적 결정, 특히 도로를 많이 활용하는 모습을 보였습니다.

아무래도 소규모주택정비 관리지역이 주로 저이용되고 노후화된 지역을 정비하는 것이 주된 목표이다보니 그 지역의 가장 부족한 정비기반시설을 야무지게 확보하려는 의도인 것으로 보입니다.

 

3. 교통처리계획

저층 노후 주거지를 정비하는 계획답게 차량진출입 불허구간, 차량진출입구간, 보행자전용도로, 공공보행통로를 적절히 활용한 모습입니다.

특히 기존 도시조직의 단절을 최소화하기 위해 개발단위를 설정하였고, 그 안에서 공공보행통로를 적극 활용했습니다.

다양하고 대폭적인 개발 혜택을 주면서도 그 지역의 현안을 해소하기 위해 노력한 모습이 보입니다.

 

 

4. 건축물의 용도계획

건축물의 용도계획은 평이합니다.공동주택 건립형 지구단위계획 지침에서도 많이 보이는 모습입니다.

공동주택과 그 부대복리시설, 그리고 빈집법에 따른 공동이용시설 등에 한해서 허용용도로 지정했습니다.

그 외 용도는 불허용도로 결정함으로써 정주환경 보호를 위해 신경쓴 모습이죠?

 

5. 용적률 계획

용적률 계획은 수치만 봐도 파격적입니다.

이런 용적률 계획이 나올 수 있는 건 용도지역 상향 때문인데, 무엇때문인지 용도지역 조서가 뒷쪽에 실렸습니다.

어떤 용도지역 계획이 있는지는 조금만 더 스크롤을 내려주세요ㅎㅎ 놀라실거에요.

 

6. 높이 계획 ★

높이계획 또한 파격적인데요.

노후된 주거지의 용도지역은 대부분 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 입니다.

잘 쳐줘야 제2종일반주거지역, 더 후하게 쳐야 제3종일반주거지역, 엄청 후하게 치면 준주거지역입니다.

그런데 그런 지역의 높이계획을 보시면 아래처럼 "35층 이하"입니다.

국토교통부 정책을 얼마나 적극적으로 끌어냈는지 감이 오시죠?

 

7. 공공임대주택 공급

하지만 모아타운, 모아주택이라고 해서 무조건 개발 혜택만 주어지는 것은 아닙니다.

도시계획의 기본 원칙 중 하나죠? 이득을 얻어갔으면 그에 응당한 공공기여가 꼭 필요합니다.

공공임대주택 공급이 바로 그것입니다.

20% 이상을 공공임대주택으로 공급하도록 정했습니다.

요즘 많이하는 역세권 시책사업들을 보면 임대주택 공급을 적극적으로 유도하고 있기 때문에 이 정도 공공기여에 별로 놀라지 않는 분도 있을 것 같네요ㅎㅎ

 

8. 용도지역 ★

대망의 용도지역 계획입니다.

사실 이번 포스팅의 사례인 강북구 번동 429-111번지 일원 모아타운 사례는 다른 사례에 비해서 파격적이진 않습니다.

하지만 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 상향해주었다는건 굉장히 의미있는 계획요소입니다.

다른 사업지는 온갖 계획논리와 사유를 제시해야 얻을 수 있는 용도지역 변경 계획이거든요.

다음 번에는 좀더 파격적인 용도계획 상향 계획이 있는 사례지를 갖고오도록 해볼게요ㅎㅎ

 

 

9. 특별건축구역

저층 주거지들은 대체로 건축계획적 제약요소가 많습니다.

특히나 개발이 장기간 이뤄지지 않은 지역이라는 것은 자연경관지구라든가 학교와 인접했다든가 높이계획 제약요소가 많다는 것을 의미하기도 하거든요.

그래서 그런지 모아타운 사례에서는 특별건축구역 지정을 활용했더라구요.

나중에 시간이 되면 자세히 포스팅 하겠지만, 특별건축구역 지정이 되면 창의적 건축계획을 끌어내기 위해 각종 건축규제를 완화해줍니다.

 

 

 

더 자세한 조서내용을 확인하고 싶다면 서울시고시 제2022-232호(2022.5.26) 고시문을 확인해보시기 바랍니다.

 

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강북구 번동 429-111번지 일대 모아타운 관리계획

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