모아주택 모아타운, 사례 들여다보기 [중랑구 면목동 86-3번지 일대]

 

 

중랑구 면목동 86-3번지 일대 모아타운(소규모주택정비) 관리계획 내용 요약

 

오늘은 모아타운 두번째 사례로 중랑구 면목동 사례를 가져왔습니다.

강북구 번동 사례와는 조금씩 다른 형태의 계획내용이 보입니다.

아직 모아타운 관리계획 고시된 사례가 많지 않은 가운데, 지역마다 특색있게 계획을 수립한 모습이 인상적이네요!

 

그럼 중랑구 면목동 모아타운 관리계획은 어떤 내용을 담고 있을지 살펴보겠습니다.

강북구 사례와 비교해서 달랐던 점은 통합계획을 할 때 용적률, 용도지역 계획 내용을 달리 적용한다는 점,

도시계획시설의 입체적 결정 뿐 아니라 중복결정도 활용했다는 점이었습니다.

이제 자세히 알아볼게요. 순서는 아래와 같습니다.

 

 

<살펴볼 순서>
1. 토지이용계획
2. 도시계획시설(입체결정, 중복결정 활용)
3. 공동이용시설 설치계획
4. 교통처리계획
5. 모아주택 통합계획
6. 건폐율, 용적률 및 높이계획
7. 공공임대주택 공급
8. 용도지역
9. 특별건축구역
10. 경미한 변경

 

 

1. 토지이용계획

토지이용계획에서 눈에 띄는 점은 조합설립인가가 난 구역이 많다는 것입니다.

각 구역들은 가로주택정비사업 형태로 진행되는 것으로 보이고요.

정비기반시설로는 도로와 공원, 주차장이 계획되었습니다.

사업시행자에게 가장 와닿는 토지이용계획이 아닌가 싶습니다.

 

 

2. 도시계획시설(입체결정, 중복결정 활용)

중랑구 면목동 사례 역시 입체결정을 활용한 모습을 보입니다.이 외에도 중복결정도 함께 진행하였는데, 공원(섬들어린이공원)과 주차장이 그 계획내용입니다.공원 시설의 경우에는 일반적으로 지하에 건축계획이 없기 때문에, 주차장과 중복결정하는 것은 종종 보이는 모습입니다.기 결정된 주차장이 1개소 있음에도 불구하고 중복결정으로 주차장을 추가 확보했다는 것은그만큼 이 지역의 주차장 부족 문제를 해소하고자 하는 의지가 큰 것으로 해석됩니다.

 

3. 공동이용시설 설치계획

보통 공동이용시설은 단지 내 주민들만 공유하지요. 이 모아타운에서는 주변 지역에 부족한 생활편의시설 용도를 제안함과 동시에 '개방형' 공동이용시설을 조성하도록 유도하고 있네요.

 

4. 교통처리계획

저층 노후 주거지를 정비하는 계획답게 차량진출입 불허구간, 보행자 우선도로, 공공보행통로를 적절히 활용한 모습입니다.

왜 이러한 계획요소를 도입하였는지 설명하는 문구를 추가한 것은 센스있어 보입니다.

명확한 정의가 내려진 건 아니지만 커뮤니티 가로라는 용어를 사용한 것도 신선하고요.

결과적으로 다양한 개발 혜택을 주면서도 이 지역의 현안 문제를 해소하기 위한 모습이 보입니다.

 

5. 모아주택 통합계획(안)

이 모아타운 계획에서 가장 눈에 띄는 것은 모아주택 통합계획안입니다.통합정비라는 것은 사업시행구역(조합)의 통합 또는 사업시행구역 간 건축협정을 통해 통합계획 수립하는 것을 말한다고 하네요.사업주체든 사업범위든 통합하여 진행하면 그만큼 지역의 일체적인 정비가 가능하기 때문에, 이러한 계획이 수립된 것으로 보입니다.주된 사유는 경관 특화를 위한 창의적인 배치 및 건축물 계획 수립, 쾌적한 가로환경 및 주차난 해소를 위한 통합 설치이군요.

 

 

6. 건폐율, 용적률 및 높이 계획

이미 용도지역 자체를 2종7층에서 2종으로 상향했기 때문에 현재보다 높은 밀도계획이 가능한 상태입니다.더더구나 통합정비 시에는 이보다 더 놓은 밀도 계획이 가능하게끔 조서가 꾸려진 모습입니다.예를 들어 A1-A4구역의 경우에는 사업시행구역별로 개발 시 기준200%, 법적상한 250%인데,통합정비 시에는 기준 250%, 법적 상한 300% 이하에서 계획 검토가 가능하네요.

 

7. 공공임대주택 공급

강북구 모아타운에 비해서 임대주택 공급 비율이 다소 상향된 모습입니다.

그 사유에 대해서는 조금더 스터디가 필요할 것 같아요ㅎㅎ

그리고 건립되는 전체 세대수가 1,850세대 인데 이 중 공공임대주택이 578세대로 상당한 공급비율을 보여줍니다.

 

8. 용도지역

중랑구 모아타운 사례로 본 이 지역의 용도지역 계획은 좀더 놀랍습니다.

이 지역에 제1종일반주거지역이 있었다면 상향해주었을 것 같은데 공원만 해당되어서 해당사항은 없습니다.

다만 제2종일반주거지역(7층이하)를 제2종일반주거지역으로 상향해준 모습입니다.

조금 더 놀라운 점은 통합정비 시에는 무려 제2종일반주거지역(7층이하)를 제3종일반주거지역으로 상향해준다는 것입니다.보통의 지구단위계획에서는 1단계 상향이 원칙인데, 역시 모아타운은 화끈하네요.

 

9. 특별건축구역

앞선 포스팅에서 말씀드렸던 것처럼 저층 주거지들은 대체로 건축계획적 제약요소가 많습니다.

그래서 모아타운 사례에선 특별건축구역 제도를 활용한 모습을 보이는데, 중랑구 사례 역시 같습니다.

여러가지 건축적 규제를 완화해주니 적절히 활용하면 창의적인 건축계획도 나오고,

지역의 쾌적한 주거환경 조성에도 도움이 될 것으로 예상됩니다.

 

9. 경미한 변경

도시계획 실무자로서 중랑구 면목동 모아타운 관리계획 수립하신 분 센스에 한번 더 놀랍니다.

필수는 아니지만 어쩌면 놓칠수도 있는 부분이 바로 '경미한 변경' 사항을 정의하는 것이거든요.

향후 관리계획 변경이 필요할 때, 인허가 절차에 있어서 이 챕터가 있느냐 없느냐는 과업 난이도를 결정하는 중요한 요소입니다.

모아타운 관련 법령에서 정의 내리는 경미한 변경에 대해서는 저도 스터디가 필요합니다만,

이 조서에 경미한 변경사항이 포함되었다는 사실에 감탄합니다.

 

 

더 자세한 조서내용을 확인하고 싶다면 서울시고시 제2022-518호(2022.12.22) 고시문을 확인해보시기 바랍니다.

 

 

 

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