모아타운 모아주택, 구역계 변경되면 동의서 징구 다시 받아야 할까?

 

 

얼마 전 중랑구 면목동 모아타운 시범지 관련한 뉴스를 보니

구역계가 확장되면 신규 편입구역 외에도 기존 구역 내에서도 가로주택정비사업 동의서를 다시 징구해야 한다는 지침을 내렸다고 하더라고요.

참고한 뉴스 URL : https://www.housingwatch.co.kr/mobile/article.html?no=23171

 

그래서 기사에 나온 법조항과 대법원 판례를 찾아보면서 정말 그런 것인지 살펴보려고 합니다.

 

<살펴볼 순서>
1. 가로주택정비사업, 조합설립인가에 관하여 토지등소유자 동의를 받아야 하는 사항
2. 조합설립인가 사항의 경미한 변경은?
3. 대법원 판례 : 정비구역 면적을 확대하는 조합설립인가 변경의 경우 종전 동의가 유효한지?

 

1. 가로주택정비사업, 조합설립인가에 관하여 토지등소유자 동의를 받아야 하는 사항

조합설립인가 변경 시에 동의서 관련 이슈가 나온다고 하니

먼저 조합설립인가에 포함되는 내용이 무엇인지 먼저 살펴보겠습니다.

조합설립인가 시에는 토지등소유자 동의, 창립총회 개최 등의 조건을 충족한 후 정관, 정비사업비 관련 자료, 조례로 정하는 서류를 첨부하여 시장,군수등의 인가를 받도록 정하고 있네요.

 

그래서 하위법령까지 살펴보면서 구역과 관련된 내용이 무엇이 있나 보았더니 아래 정도 내용이 있네요.

- 사업시행구역의 지번, 지목 및 등기명희자

- 대지(가로주택정비사업의 경우 해당 가로구역의 범위 포함)

- 사업시행구역 안의 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도

 

그렇다면 조합설립인가 변경 시에도 구역의 범위 관련된 내용이 사소하지 않게 다뤄진다는 이야기로 볼 수 있을 것 같습니다.

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 법 제23조(조합설립인가 등)
① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.
1. 정관
2. 공사비 등 소규모주택정비사업에 드는 비용(이하 “정비사업비”라 한다)과 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류

시행규칙 제9조(조합설립인가 등)
② 법 제23조제1항제2호에서 “국토교통부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 서류를 말한다
1. 조합원 명부(조합원 자격을 증명하는 서류를 포함한다)
2. 공사비 등 소규모주택정비사업에 드는 비용 등이 기재된 토지등소유자의 조합설립 동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
3. 토지ㆍ건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서
4. 창립총회 회의록(창립총회 참석자 명부를 포함한다)
5. 창립총회에서 선임된 임원 및 대의원의 자격을 증명하는 서류
6. 주택건설예정세대수, 사업시행구역의 지번ㆍ지목 및 등기명의자, 도시ㆍ군관리계획상의 용도지역, 대지(가로주택정비사업의 경우 해당 가로구역의 범위를 포함한다) 및 주변현황을 기재한 사업계획서
7. 인가받은 사항 중 변경내용 및 그 증명서류(법 제23조제5항 본문에 따른 변경인가로 한정한다)
8. 도로예정지를 입증하는 서류로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류(가로주택정비사업이 시행되는 가로구역의 일부나 소규모재개발사업 부지의 일부가 도로예정지에 접한 경우로 한정한다)
가. 너비 6미터 이상의 도시계획도로의 설치에 관한 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안하기 위한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제26조제1항 각 호 외의 부분 후단에 따른 도시ㆍ군관리계획도서와 계획설명서
나. 너비 6미터 이상의 「사도법」 제 2조에 따른 사도의 개설허가 신청에 필요한 같은 법 시행규칙 제2조 각 호(제5호 및 제8호는 제외한다)의 서류
다. 그 밖의 관계 법령에 따라 너비 6미터 이상의 도로를 신설ㆍ변경하려는 경우 해당 법령에서 정한 계획도서와 계획설명서

서울시 조례 제26조(조합설립인가 신청서류)
법 제23조제1항제3호에서 "그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류"란 다음 각 호의 서류를 말한다.
1. 사업시행구역의 위치도 및 현황사진 
2. 사업시행구역 안의 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도 
3. 매도청구대상명부 및 매도청구계획서 

 

2. 조합설립인가 사항의 경미한 변경은?

그렇지만 인가, 고시 등을 하게 된다면 필연히 변경해야 하는 경우가 생깁니다.

그리고 이때 변경되는 사항이 중대한지 경미한지 구분 후 절차를 간소화할 수 있다면 행정력도 민간의 비용도 절감할 수 있기 때문에,

경미한 변경 사항에 대해 정의를 내리는 것이 일반적입니다.

 

그래서 법에서 정하는 조합설립인가 변경의 경미한 변경이 무엇인지 살펴보았습니다.

대체로 단순한 사항들에 대해서만 경미한 변경으로 정하고 있습니다.

예를 들어 착오, 오기 또는 누락임이 명백한 사항, 토지 또는 건축물 매매 등으로 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입 등입니다.

「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조처럼 구역계 변경 범위에 대해서 명확하게 규정하지는 않고 있어서,

정비구역 면적을 확대할 경우 구역 전체에 대한 동의서를 다시 받아야 하는지에 대해서는

조금 애매한 부분이 보입니다.

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
법 제23조(조합설립인가 등)
⑤ 제1항ㆍ제2항 또는 제4항에 따라 설립된 조합은 인가받은 사항을 변경하는 경우 조합 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결한 후 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 조합 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고한 후 변경할 수 있다.

영 제21조(조합설립인가사항의 경미한 변경)
법 제23조제5항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 착오ㆍ오기 또는 누락임이 명백한 사항
2. 조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 성명 및 주소(조합장의 변경이 없는 경우로 한정한다)
3. 토지 또는 건축물의 매매 등으로 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입
4. 조합임원 또는 대의원의 변경(법 제56조에 따라 준용되는 「도시 및 주거환경정비법」 제45조에 따른 총회의 의결 또는 같은 법 제46조에 따른 대의원회의 의결을 거친 경우로 한정한다)
5. 건설되는 건축물의 설계 개요
6. 정비사업비의 변경
7. 현금 청산으로 인하여 정관에서 정하는 바에 따라 조합원이 변경되는 경우
8. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

서울시 조례 제27조(조합설립인가 내용의 경미한 변경)
영 제21조제8호에서 "그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 법령 또는 조례 등의 개정에 따라 단순한 정리를 요하는 사항
2. 사업시행계획인가의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항
3. 매도청구대상자가 추가로 조합에 가입함에 따라 변경되어야 하는 사항
4. 그 밖에 규칙이 정하는 사항

서울시 조례 시행규칙 제6조(조합설립인가 내용의 경미한 변경)
례 제27조제4호에서 "그 밖에 규칙으로 정하는 사항"이란 사업시행계획인가 신청예정시기의 변경을 말한다.

 

3. 대법원 판례 : 정비구역 면적을 확대하는 조합설립인가 변경의 경우 종전 동의가 유효한지?

그렇다면 대법원 판례에서는 어떻게 판단하고 있을까요?

 

판례를 보기에 앞서 가로구역정비사업의 근거법이 되는 빈집특례법을 보면,

이 법에서 정하지 않은 사항은 도시정비법에서 정하는 바에 따른다고 정하고 있습니다.

가로주택정비사업은 처음에는 도시정비법[법률 제11293호, 2012.2.1 일부개정]에서 신설된 사업유형이기도 하고요.

추후에 빈집특례법에서 관리된 사업방식입니다.

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조(정의)
② 이 법에서 따로 정의하지 아니한 용어는 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하는 바에 따른다.

 

판례의 판시사항만 보면 정비구역이 변경(면적 확대)되는 경우 종전 사업구역에 대한 동의가 변경된 사업구역에 대한 동의로 유효한지 여부에 대해서 원칙적으로 '적극'이라 하고 있습니다.

다만, 세부 내용에 대해서 살펴보면 정비구역 또는 정비계획의 변경이 경미한 사항인 경우에 종전 사업구역에 대한 동의는 변경된 사업구역에 대한 동의로도 유효하다고 봄이 상당하다고 하고 있지요.

즉, 정비구역 범위 확대의 정도에 따라 판단할 수 있다고 본 것이지요.

재건축변경결의무효확인 [대법원 2014. 7. 24., 선고, 2012두13764, 판결]
【판시사항】
[1] 정비사업조합에 관한 조합설립인가처분 또는 선행 조합설립변경인가처분이 쟁송에 의하여 취소되거나 무효로 확정된 경우, 이에 기초하여 이루어진 조합설립변경인가처분 또는 후행 조합설립변경인가처분의 효력(원칙적 무효) 및 후행 조합설립변경인가처분의 효력이 인정되는 경우
[2] 구 도시 및 주거환경정비법 제4조에 의한 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업구역의 위치를 변경하고 면적을 확대하는 조합설립변경인가의 경우, 종전 사업구역에 대한 동의가 변경된 사업구역에 대한 동의로 유효한지 여부(원칙적 적극) / 구분소유자 등이 조합설립인가 후에 조합에 추가로 가입한 경우, 조합설립변경인가의 법정 동의율에 추가 동의 내역도 반영해야 하는지 여부(적극)와 추가 동의의 효력을 판단할 때 사업구역 변경 시 동의의 효력에 관한 법리가 적용되는지 여부(적극)
[3] 주택재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 재건축결의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우, 동의에 필요한 의결정족수(=조합원 3분의 2 이상)

【이유】
나.  구 도시 및 주거환경정비법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제16조 제2항은 “주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.”고 규정하고 있고, 제3항은 “제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.”고 규정하고 있다. 그리고 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 한다) 제27조는 ‘구 도시정비법 제16조 제1항 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경미한 사항’으로, ‘토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입(제2호)’, ‘구 도시정비법 제4조의 규정에 의한 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항(제3호)’을 들고 있다. 위 규정들의 내용, 형식 및 체제에 비추어 보면, 주택재건축사업의 조합을 설립할 때 정비구역에 주택단지가 아닌 지역이 포함되어 있을 경우에는 주택단지에 대하여 구 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의를 얻는 것과 별도로 주택단지가 아닌 지역에 대하여도 같은 조 제3항에 의한 동의를 얻어야 한다(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두25107 판결 등 참조).

또한 조합설립인가를 받은 조합이 인가받은 사항을 변경하는 경우에도 그 변경 사항에 대하여 설립 시와 마찬가지로 법정 동의율 이상의 동의를 갖추어야 하는 것이 원칙이지만, 그 변경 사항이 구 도시정비법 시행령 제27조 각호에 규정된 경미한 사항에 해당하면 새로운 동의절차가 필요 없다. 이에 따라 사업구역의 위치를 변경하고 그 면적을 확대하는 조합설립변경인가의 경우에도, 원칙적으로 종전 구역과 추가된 구역을 합한 전체 구역을 대상으로 하여 법정 동의 요건을 갖추어야 한다. 그런데 위와 같은 사업구역의 위치 변경 및 면적 확대가 구 도시정비법 제4조의 규정에 의한 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 이루어지는 경우에, 구 도시정비법 시행령 제27조 제3호에 의하면 이는 경미한 사항에 해당하므로, 달리 특별한 사정이 없는 이상 기존의 조합설립에 동의한 조합원들에 대하여는 새로이 동의를 받을 필요가 없고 종전 사업구역에 대한 동의는 변경된 사업구역에 대한 동의로도 유효하다고 봄이 상당하다. 그리고 어느 구분소유자 등이 처음에는 조합설립에 동의하지 아니하였다가 설립인가 후에 의사를 바꾸어 조합설립에 동의함으로써 조합에 추가로 가입한 경우에, 이는 구 도시정비법 시행령 제27조 제2호에 규정된 경미한 사항인 ‘토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입’에 해당하므로 그들의 추가 동의 내역도 조합설립변경인가의 법정 동의율 충족 여부를 판단할 때에 반영함이 타당하며, 또한 위에서 본 사업구역 변경 시의 동의의 효력에 관한 법리는 그 추가 동의의 효력을 판단할 때에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다.

 

도시정비법에서는 정비구역 면적을 10% 미만의 범위에서 변경하는 경우 경미한 변경 사유라고 보고 있습니다.

이때 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 않을 "수" 있게 정하고 있습니다.

법에서는 "할 수 있다"라는 표현과 "하여야 한다"는 정말 다른 의미입니다.

 

그래서 일반적으로는 구역면적의 10% 미만 변경은 경미한 변경사항으로서 절차를 생략하지만,

사업대상지 상황에 따라 일부 또는 전체 절차를 이행하도록 행정청이 판단할 수도 있다는 것이죠.

 

그러므로 제가 기사에서 본 사항도 반드시 이러이러해야 "한다"라기보다는

판례와 더불어 법조항 검토, 행정청의 판단이 어우러진 후 결론이 나오므로 상황을 지속적으로 체크해봐야 하겠습니다.

「도시 및 주거환경정비법」 
법 제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등)
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.

영 제13조(정비구역의 지정을 위한 주민공람 등)
④ 법 제15조제3항에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 
1. 정비구역의 면적을 10퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우(법 제18조에 따라 정비구역을 분할, 통합 또는 결합하는 경우를 제외한다)

 

 

 

위 판례의 더 자세한 내용은 법제처 링크를 첨부하니 참고해 주세요.

https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=175537

재건축변경결의무효확인 | 국가법령정보센터 | 판례

 

★ 위 내용은 비 전문가 입장에서 법조문을 해석하며 스터디한 것이므로, 구체적이고 확실한 법적 검토는 전문가와 함께 진행하시길 권유드립니다.