소규모주택정비 관리지역, 탄생부터 지금까지의 흐름 그리고 지정에 따른 혜택 정리

 

소규모주택정비관리지역 이란?

추진배경

소규모주택정비 관리지역은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 근거로 하는데요.

노후 저층주거지에 대한 소규모주택정비 수요가 높으나,

열악한 기반시설, 각종 도시건축 규제로 사업시행에 한계가 존재했습니다.

그래서 노후주택과 기반시설 정비가 필요한 일정 범위의 '관리지역'을 지정하고,

블록별 정비계획 등 '관리계획'을 수립하여 체계적인 주거지 정비를 추진하고자

2021년 9월 21일 법령 개정을 통해 신설된 개발모델입니다.

 

당시 개정이유를 읽어봐도 알 수 있는 사실입니다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 [시행 2021.9.21][법률 제18314호, 2021.7.20 일부개정]
개정이유
현행법에 따른 소규모주택정비사업은 가로구역에서 종전의 가로구역을 유지하면서 주거환경을 개선하거나 인접한 주민들이 주민합의체를 구성하여 소규모로 정비하는 사업으로서, 재개발사업 등 대규모 정비사업과 비교할 때 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등의 사업 추진 절차를 생략할 수 있어 저층 노후 주거지역을 신속하게 정비할 수 있는 정비사업으로 제시되고 있음.

그런데, 현행법상 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등 소규모주택정비사업은 주거지역에서만 사업이 가능하여 역세권, 준공업지역 중 노후 건축물이 대부분인 지역 중 주거ㆍ상업ㆍ산업 등 다양한 기능이 혼재되어 있으면서 광역적 개발이 어려운 지역의 경우 소규모로 정비하는 데 한계가 존재한다는 지적이 있음.

이에 소규모주택정비사업의 유형으로 ‘소규모재개발사업’을 도입하여 역세권, 준공업지역의 5천 제곱미터 미만의 소규모 지역에서 간소화된 사업 추진 절차로 노후한 지역을 신속하게 정비하여 주거환경 또는 도시환경을 개선하려는 것임.

또한 소규모주택정비사업이 보다 실효성 있게 활발히 시행될 수 있도록, ‘소규모주택정비 관리지역’의 개념을 도입하여, 10만제곱미터 이내의 소규모주택정비 관리지역에 대해서는 체계적인 소규모정비가 가능하도록 공공의 거점 소규모정비사업 및 기반시설 계획 등을 포함한 관리계획을 수립하도록 하고, 소규모주택정비 관리지역 내에서는 공공이 가로주택정비를 추진할 때 토지등소유자 3분의 2 이상 동의 시 수용이 가능하도록 하며, 자율주택정비는 주민들의 80퍼센트 이상 합의 시 매도청구권을 부여하여 사업의 신속한 추진이 가능하도록 소규모정비사업의 요건을 완화하고, 또한, 관리계획 수립ㆍ변경 시 지구단위계획ㆍ도시재생활성화계획 등이 변경되도록 의제하여 절차를 간소화하며,

특히, 소규모주택정비 관리지역 내에서 가로ㆍ자율정비 시 용도지역을 상향하고 법적 용적률 상한까지 건축할 수 있도록 하며, 인접한 가로주택정비사업 간 결합개발을 가능하도록 하여 소규모 정비가 보다 활발히 추진될 수 있도록 인센티브를 제공하고, 이에 더하여 소규모주택정비 관리지역 내 필요한 기반시설에 대해 국비를 지원할 수 있는 근거도 마련하여 노후한 저층 주거지에 부족한 도로ㆍ주차장 등을 적기에 확충할 수 있도록 하려는 것임.

 

대상지역

소규모주택정비 관리지역은 신축 및 노후주택이 혼재(노후건축물은 1/2 ↑)되어 광역적 개발이 곤란한 저층주거지로

노후주택만 소규모로 정비가 필요한 지역(10만㎡)을 대상으로 합니다.

 

법령에서 정하는 요건은 다음과 같아요.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
법 제2조(정의)
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9. “소규모주택정비 관리지역”(이하 “관리지역”이라 한다)이란 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 소규모주택정비사업을 계획적ㆍ효율적으로 추진하기 위하여 제43조의2에 따라 소규모주택정비 관리계획이 승인ㆍ고시된 지역을 말한다.

법 제43조의2(소규모주택정비 관리계획의 수립)
① 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 지역에 대하여 소규모주택정비 관리계획(이하 “관리계획”이라 한다)을 수립(변경수립을 포함한다. 이하 이 조, 제43조의4제1항 및 제50조제2항에서 같다)하여 시ㆍ도지사에게 승인을 신청할 수 있다. 이 경우 토지주택공사등은 시장ㆍ군수등에게 관리계획의 수립을 제안할 수 있다.
1. 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 노후ㆍ불량건축물을 대상으로 소규모주택정비사업이 필요한 경우
2. 빈집밀집구역으로서 안전사고나 범죄발생의 우려가 높아 신속히 소규모주택정비사업을 추진할 필요가 있는 경우
3. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 소규모주택정비사업을 추진할 필요가 있는 경우

영 제38조의2(소규모주택정비관리계획 수립대상 지역)
법 제43조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 지역”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 지역을 말한다.
1. 대상 지역의 면적이 10만제곱미터 미만일 것
2. 노후ㆍ불량건축물 수가 해당 지역의 전체 건축물 수의 2분의 1 이상일 것
3. 다음 각 목에 따른 구역ㆍ지구에 해당하지 않을 것
가. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호의 정비구역과 같은 법 제5조제9호의 정비구역으로 지정할 예정인 구역. 다만, 같은 법 제23조제1항제1호에 해당하는 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 정비구역과 정비구역으로 지정할 예정인 구역은 제외한다.
나. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호의 재정비촉진지구. 다만, 같은 법 제2조제6호의 존치지역은 제외한다.
다. 「도시개발법」제2조제1항제1호의 도시개발구역
라. 그 밖에 광역적 개발이 필요한 구역ㆍ지구로서 시ㆍ도조례로 정하는 구역ㆍ지구

 

 

지정절차

간단하게 말씀드리자면

관리계획 제안(시장, 군수 등) → 계획 승인(시,도지사) → 공공주도 주택정비 및 기반시설 설치 → 민간의 소규모정비 활성화입니다.

- 계획제안 : 시장, 군수 등은 관리지역 내 주택정비 계획, 기반시설 설치계획 및 블록별 정비계획 등을 수립하여 시, 도에 제안

- 계획승인 : 시,도지사는 주민공람, 도시재생,계획위원회 심의를 거쳐 사업 추진 가능성, 기반시설 적정성 등 심사 후 관리계획 승인

 

다만, 이러한 소규모주택정비관리계획을 서울시에서 '모아타운, 모아주택'으로 브랜드화하면서,

더 상세하게는 지정 절차를 유연하게, 적극적으로 정하고 있습니다.

서울시 정책 관련해서는 추후에 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

지정특례

소규모주택정비 관리지역으로 지정되면, 관리지역 내 가로주택·자율주택 정비사업 요건 완화, 용적률 상향 등 건축특례, 도로·주차장 등 기반시설 지원(최대 150억 원) 등의 혜택이 있습니다.

가로주택정비란? 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로와 정비기반시설을 유지하면서 소규모로 주거환경을 정비하는 사업
자율주택정비란? 단독 또는 다세대주택·연립주택의 집주인이 주민합의체를 구성하여 스스로 개량 또는 건설하는 사업

 

 

 

탄생부터 지금까지의, 그간의 흐름

소규모주택정비 관리지역이라는 개념은 2021년 2월, 국가차원의 주택공급 정책 일환으로 시작되었습니다.

사실 이와 비슷한 논의야 오래전부터 이뤄졌을 수도 있지만, 본격적인 출발은 이 때로 보는 게 맞을 것 같습니다.

 

이 당시 보도자료 발표를 통해서 국가가 목표로 설정한 기본원칙은 3가지입니다.

(1) 주민 삶의 질 관점에서 획지적으로 규제를 풀겠습니다.

(2) 공공주도로 절차를 대폭 간소화하겠습니다.

(3) 그 결과 발생하는 이익은 함께 공유합니다.

 

즉, '공공주도'로 '주택공급'을 적극적으로 실행하면서,

그 절차는 대폭적으로 '간소화'하면서 '이익은 함께'  공유하겠다는 취지입니다.

최근 부동산 가격이 이례적으로 폭등했고, 전세사기가 판을 치는 등 서민 주거환경을 불안하기 그지없었습니다.

국민의 주거문제를 해결하고자 정책을 발표한 것이지요.

실제적인 효과가 어떻게 될지는 향후 지표를 지켜봐야겠지만,

도시계획에 종사하는 한 사람으로서 그동안 지지부진했던 소규모정비사업이 활성화되는 모습은 바람직하다 생각합니다.

 

오늘은 전체적인 흐름을 정리해 드리고,

하나하나 이야기할 주제들이 많기 때문에 자세한 내용은 포스팅 하나하나 작성하여 찾아뵙겠습니다.

2021.02.04. 공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표(국토교통부)
2021.04.29. 소규모주택 관리지역 선도사업 후보지 선정(1차)(20곳)
2021.11.18. 소규모주택정비 관리지역 후보지 선정(2차)(9곳)
2022.07.27. 소규모주택정비 관리지역 후보지 선정(3차)(11곳)
2022.06.16 서울시 모아타운 대상지 선정(21곳)
2022.07.07. 모아타운 추가 공모
2022.10.21. 모아타운 대상지 선정(26곳)
2022.11.08. 모아타운 대상지 추가 선정(1곳)
2023.02.     모아타운 수시공모로 전환
2023.06.28. 모아타운 대상지 선정(2곳)

 

 

 

지정에 따른 혜택 (2022.07.27. 국토교통부 보도자료 기준)