임차권등기명령 신청 시기, 신청 방법, 주의사항 알아보기

 

 

최근들어 전세가격이 많이 떨어지고 있습니다.

제 주변에서도 이런 부동산 영향 때문에 전세계약 연장하면서 보증금 일부를 할인(돌려)받거나

눈여겨 보던 전세매물이 5천만원 가까이 떨어져 계약을 고민하기도 합니다

 

이렇게 설레는 시기를 보내는 사람이 있는 반면,

새로운 집으로 이사가야 하는 상황에 있는 분들은 상황이 어려운 경우가 있습니다.

집주인이 보증금 반환능력이 없어 기존 보증금으로 새 세입자를 구하는게 쉽지 않은 경우가 그 사례죠.

이럴 땐 일반적으로 집주인이 다소 손해를 보더라도 보증금을 하향조정해서 세입자를 구해줍니다.

물론 그렇지 않은 경우가 있겠죠?

 

어떻게 해야할지 막막할 겁니다. 이럴 때 고려해볼 수 있는 방법이 '임차권등기명령' 입니다.

저 또한 주변 지인을 통해 그런 경우를 목격할 뻔했기에(다행히 잘 해결되셨습니다)

비슷한 상황에 계신 분들께 도움이 되고자 제가 스터디한 자료를 공유드리려 합니다.

 

<살펴볼 순서>
1. 임차권등기명령이란?
2. 신청시기(요건)
3. 신청방법, 임차권등기의 효과
4. 주의해야 할 사항

 

1. 임차권등기명령이란?

가장 쉽게 설명드리자면

임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 처하게 됐을 때,

집주인의 동의없이도 임차인이 등기할 수 있게 해서 자유롭게 거주지를 이전할 수 있게 보장해주는 제도입니다.

임차권등기를 완료한 후 전입신고를 다른 곳으로 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있기 때문에

지금의 우선순위를 보장받아 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 것입니다.

 

구체적인 법조항을 통해 살펴보겠습니다.

「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
→ 임대차 끝난 후 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
→ 이 때, 임차권등기명력 신청서에서 요구하는 내용들을 첨부해서 신청해야 합니다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
→ 임차권등기를 완료하면 기존에 갖고있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
→ 임차권등기 설정이 끝난 주택을 설정 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 수 없습니다.

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
→ 또한 그 신청 등에서 든 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.

 

 

 

2. 신청시기(요건)

이렇게 든든한 임차권등기명령 제도, 언제 신청할 수 있는걸까요?

임대차 계약 현황에 따라 다릅니다.

 

신청요건은

(1) 임대차가 끝난 후

(2) 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다.

 

(1)번의 경우는 아래 상황이 해당됩니다.

(https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=1 참고하여 작성)

• 기간 약정이 없는 임대차의 해지통고 : 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우
• 기간 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
• 임차주택 일부가 임차인 과실없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임차인의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
• 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우
• 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없이 해지하는 경우

 

 

3. 신청방법, 임차권등기의 효과

임차권등기명령을 신청하고자 할 때에는

임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 첨부서류와 함께

임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수하시면 됩니다.

 

사실 서류 하나하나 꼼꼼하게 챙길 수 있고, 일목요연하게 사실을 문장으로 옮길 수 있는 분들이면 셀프로 진행하셔도 무방할 것 같습니다.

하지만 아무래도 전문가가 아니다보니 여러차례 서류를 보완하게 되면 그만큼 많은 시간을 필요로 하겠죠.

그래서 이사나가기 까지 시간이 부족하고, 서류 작성에 어려움을 느끼시는 분들이라면 전문가 도움을 받으시는 것도 좋겠습니다.

일정 수수료를 쓰게 되지만 수천, 수억에 달하는 내 보증금을 지킬 수 있는 방법이니까요.

「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조(임차권등기명령신청서의 기재사항등)
①임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다. 
1. 사건의 표시
2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장소재지)
3. 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소
4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다)
5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 제12조 또는 상가건물임대차보호법 제17조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
6. 신청의 취지와 이유
7. 첨부서류의 표시
8. 연월일
9. 법원의 표시

②신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」 제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날(제3조제2항 또는 제3항의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자 또는 직원이 그 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 말한다. 이하 같다)을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다. 

③임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다.

 

 

임차권등기를 함으로써 얻을 수 있는 효과는 무엇일까요?

 

(1) 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 따라서 임차권등기가 된 후 이사를 하더라도 여전히 대항력과 우선변제권이 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

(2) 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 경우, 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다. (다만, 임차권등기 이전에 설정된 저당권 등이 있는 경우에는 그 담보권보다 우선할 수 없습니다.)

「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령)
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

 

(3) 소액보증금의 최우선 변제권 배제 : 임차권등기설정이 된 주택을 그 이후에 임차하게 된 임차인은 소액 보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령)
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

4. 주의해야 할 사항

(1)  "등기를 떼 보았을 때" 임차권등기가 된 것을 확인한 후에 이사해야 합니다.

(2) 2023년 4월 18일 주택임대차보호법이 개정되면서, 임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 개정되었습니다.

「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령)
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다.

민사집행법 제292조(집행개시의 요건)
③제2항의 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다.

(3) 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무입니다. (두 의무가 동시에 이행되어야 할 관계에 있는 것이 아님) (대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결)

【판시사항】
임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)

https://www.law.go.kr/%ED%8C%90%EB%A1%80/(2005%EB%8B%A44529)

https://www.law.go.kr/%ED%8C%90%EB%A1%80/(2005%EB%8B%A44529)

 

(4) 임차권등기설정이 된 주택에 대해 임대차 계약을 진행하고자 할 때에는 주의해야 합니다. 나의 대항력과 우선변제권을 보장받기 힘들 수 있기 때문입니다.

 

(5) 진정한 임차권자가 아니면서 허위 임대차계약서로 임차권등기명령을 신청하면 소송사기의 실행 착수에 해당합니다. (대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결)

【판시사항】
[2] 진정한 임차권자가 아니면서 허위의 임대차계약서를 법원에 제출하여 임차권등기명령을 신청한 행위가 소송사기의 실행의 착수에 해당하는지 여부(적극)

https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=167265

상해·업무방해·사기·사기미수 | 국가법령정보센터 | 판례

 

(6) 원칙적으로 등기된 경우에만 신청할 수 있습니다. (예: 무허가 건축물은 신청할 수 없음)

 

(7) 다가구 주택의 일부를 임차한 경우에도 신청할 수 있습니다. 다만 이 때에는 해당 부분의 도면을 첨부해야 합니다.

 

 

★ 위 내용은 비 전문가 입장에서 법조문을 해석하며 스터디한 것이므로, 구체적이고 확실한 법적 검토는 전문가와 함께 진행하시길 권유드립니다.