서울시 지구단위계획 수립기준 개정, 공동주택 허용용적률 인센티브 어떻게 바꼈나?

 

2023년 3월 23일, 도시계획포털에 새로운 자료가 올라왔습니다.

바로 공동주택 건립 시 허용용적률 인센티브 항목이 전부 개정되었다는 자료입니다.

그간의 인센티브 항목과 다르게 대대적으로 또 구체적으로 바뀌었는데요.

한번 살펴볼까요?

 

<살펴볼 순서>
1. 지구단위계획 수립 의무대상이 되는 공동주택 건립
2. 공동주택 허용용적률 인센티브 개정 내용

 

 

# 1. 지구단위계획 수립 의무대상이 되는 공동주택 건립

공동주택 건립 사업을 추진하고자 할 때, 지구단위계획을 꼭 세워야 하는 경우가 있습니다.

첫 번째로는 사업계획승인 대상인 경우,

두 번째는 건축허가 대상이면서 사업구역 면적이 5천 제곱미터 이상 또는 100세대 이상 건립예정인 아파트(도시형 생활주택은 150세대 이상)를 건축할 때입니다.

이때에는 의무적으로 지구단위계획을 수립해야 합니다.

서울특별시 도시계획 조례
조례 제16조(지구단위 계획구역의 지정대상) 
② 시장은 토지소유자 등이 공동주택(아파트에 한한다)을 건축하려는 경우, 그 규모 등이 규칙으로 정하는 범위 또는 지역에 해당하는 때에는 해당 공동주택 건축예정부지를 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다. 다만, 다른 법률에 의하여 해당 지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

시행규칙 제4조(지구단위계획구역의 지정대상 등)
① 조례 제16조제2항에서 "규칙으로 정하는 범위 또는 지역"이란 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상 또는 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가 대상이면서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 아파트를 건축하고자 하는 경우를 말한다.
1. 사업구역 면적(사업구역의 일부를 공공시설로 제공하는 경우에는 그 제공면적은 제외한다)이 5천 제곱미터 이상인 경우
2. 건립예정 세대수가 100세대 이상인 아파트(도시형 생활주택은 150세대 이상)를 건축하고자 하는 경우
3. 삭제 <2022.3.24>
② 제1항에 따른 지구단위계획구역을 지정할 때에는 그 구역의 건축물이 별표 1에서 정한 노후ㆍ불량건축물 기준에 적합하여야 한다.
③ 지구단위계획구역 내에서 제1항에 따른 아파트를 건축하고자 하는 경우에는 별표 1에 따른 노후ㆍ불량건축물 기준에 적합하여야 한다.

 

# 2. 공동주택 허용용적률 인센티브 개정 내용

기존에는 비교적 단순하게 볼만한 항목들이 많았습니다. 개정된 항목에 비해서는요ㅎㅎ

이번 개정은 크게 3가지 방향을 잡고 이루어졌습니다.

 

첫째, 감성디자인 : 주변과 단절된 아파트 문제를 해소하고, 경계를 허물어 지역과 교류함

둘째, 정책변화 : 사회변화에 대응하여 돌봄공간 확충 및 안전성능 개선

셋째, 유연한 운영 : 주변지역 여건을 고려하여 다양한 인센티브 계획 유도

 

이 개정내용은 방침일부터 즉시 시행됩니다.

다만, 이전 기준에 따라 도시관리계획을 열람공고한 경우라던지

아파트 건립을 위해 사업계획승인, 건축허가 신청된 경우는 종전의 기준을 적용할 수 있습니다.

 

개정 방향대로 인센티브 항목에는 아주 많은 변화가 있습니다.

항목명만 봐서는 꽤 익숙합니다. 공공보행통로, 열리단지, 공개공지, 방재안전, 지역기반시설 정비처럼요.

최근 트렌트를 반영한 항목도 있습니다. 돌봄시설, 감성디자인 같은 지역특화 처럼요.

 

익숙한 인센티브 항목명이지만 이전보다 상당히 규제사항으로 와닿는 내용들이 많습니다.차례대로 훑어볼게요!

 

1. 공공보행통로는 구체적인 범위를 정해서 지역권을 설정해야 합니다. 등기에 등재해야 하죠.

2. 열린단지도 관련 조성기준을 준수해야 하고, 개방되는 부분을 결정도면에 표시해야 합니다. 준공 후에도 유지해야 하고요.

3. 공개공지는 지역주민이 이용하기 편리한 위치에 공원이나 광장 형태 등으로 설치 유도합니다.

4. 돌봄시설은 전체 주민공동시설(의무) 면적의 20% 이상 설치해야 합니다.

5. 방재안전의 경우 의무기준보다 초과 설치 또는 개선하는 경우에 한하여 위원회 심의(자문)을 통하여 결정합니다.

6. 지역특화라는 항목을 통해 감성디자인 등 정책사업, 지역 맞춤형 항목 신설이 가능하도록 하였습니다.

 

 

각 항목별 조성(인정) 기준은 다음과 같습니다.